房企需走出“舒适区” 多卖楼少借债向管理要红利

2021-06-09 11:01:45 信息来源:网络
  “欲望满足的时刻就是还款的时刻。”这句话用在过去盲目快速圈地的房地产企业身上,颇有警示意义。最近,千亿元房地产企业蓝光发展深陷债务违约,这与泰和集团、华夏幸福两家千亿元房地产企业完全相同;依靠债务驱动发展的房地产业,“冻三尺”并非一天之寒。这么多年来,从一家龙头房地产企业的年收入2亿元到月销售额上百亿元,最重要的是靠高融资、高负债、高杠杆。其中,融资现金流一直发挥着非常重要的作用公开数据显示,预计2021年房地产企业到期债券规模将达到12448亿元,同比增长36%,历史性突破1万亿元更不用说高额的内债利息支出,大型房地产企业的舵手每天早上醒来,头上都顶着数亿元的利息支出账单,还有人民币汇率变动造成的外债和汇兑损失。即使是房地产龙头企业,每年的汇兑损失也高达数亿元,随着毛利率的不断下降,进一步侵蚀了房地产行业的利润率,同时也影响到大股东和小股东的分红收益“今年融资现金流总量比去年有所下降”,6月5日,阳光城集团执行副总裁吴建斌在内部讲座中表示,改变企业的核心是经营现金流,多卖楼盘,处置低效资产,包括酒店、工商这句话的背后,意味着无论是打折卖房,还是处置资产,包括引入战争投资,都是房地产企业强化现金流的标准行为。换言之,融资现金流受阻。为了避免债务违约导致企业无法经营或破产,房地产企业不得不在生存考验下自救。当然,这是弱势房地产企业不得不面对的问题,但对于那些不需要为生存发愁的房地产企业来说,这无疑是一个警示。比如,不能盲目追求规模,错过“降本增效”的路径和机遇,谋求高质量发展,要把债务降到合理水平可能需要一段时间,但目前不少房地产企业的经营逻辑是,要走出过去高负债驱动的“舒适区”,在“三条红线”、“两个集中”的调控下,转变经营理念,创新经营模式,房地产企业要适应“赚小钱,健康发展”的阶段,在新旧行业规则发生变化的时候,规模不再是王者,现金流和利润才是王者。房地产企业需要多卖楼少借。他们应该坚定不移地向制造业学习。过去靠融资带动,现在靠经营带动。放开过去等着买房人来抢房子,靠劳动挣钱加工、制造、服务的“豪门女孩”。从现在起,房地产业进入了向管理层索取红利的时代。

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